Depuis l'avènement de l'hypothèque locative dans les années 1990, plusieurs milliers de personnes ont investi dans une propriété à louer.
Certains ont acquis plusieurs logements et sont devenus propriétaires professionnels.
D'autres se retrouvent à devenir des « propriétaires accidentels » – comme lorsqu'un déménagement temporaire a lieu et que la maison familiale doit être louée pendant un certain temps, ou lorsqu'un héritage entraîne la mise à disposition d'une propriété à titre d'investissement.
Bien que les rendements aient diminué pour de nombreux propriétaires locatifs ces dernières années, ce guide du blog vise à aider les propriétaires potentiels à comprendre pourquoi cela peut toujours être une excellente option.
1. Acheter un immeuble de placement – pas la même chose qu'acheter une maison
Les critères d'achat d'une propriété à louer sont considérablement différents de ceux que vous pourriez appliquer lors de l'achat d'un logement dans lequel vous habiteriez. Par exemple, en tant que propriétaire occupant à long terme, vous pourriez avoir des goûts très personnels en matière de décorations fortes ou choisir un endroit avec un grand jardin.
De nombreux locataires préféreront une propriété à la décoration neutre et un petit jardin qui demandera peu d'entretien. Un investissement dans un bien locatif doit être gouverné par la tête plutôt que par le cœur et être traité comme une décision commerciale sans émotion.
2. Où investir dans l'immobilier – trouver les meilleurs emplacements
Si vous envisagez d'acheter un immeuble de placement, évaluez les emplacements les plus populaires auprès des locataires. Demandez aux agents de location locaux quelles zones sont recherchées et pourquoi. Les locataires sont souvent attirés par des emplacements offrant de nombreuses opportunités d'emploi ou de bonnes communications pour se rendre dans les villes voisines.
Les étudiants universitaires sont des locataires prêts à l'emploi et le bon type de logement à proximité de leur faculté doit toujours bien se louer. Les étudiants partagent souvent des propriétés et ces «maisons à occupation multiple» (ou HMO) sont parfois soumises à des exigences légales particulières, notamment l'octroi de licences, l'enregistrement et l'inspection par l'autorité locale.
Renseignez-vous auprès d'eux avant de poursuivre. Gardez un œil ouvert sur les nouvelles locales qui pourraient affecter la demande de biens locatifs – comme les déménagements de grandes entreprises apportant de nombreux nouveaux locataires potentiels, ou l'ouverture d'une autoroute ou d'une liaison ferroviaire qui augmentera la popularité d'une zone.
3. Choisir le bien – pour répondre à la demande
Discutez avec les agents de location locaux du type de propriétés les plus populaires auprès des locataires. Il peut s'agir de maisons familiales, d'appartements ou de logements étudiants.
Demandez s'il y a une pénurie d'un type particulier de bien locatif populaire et cherchez-en un à acheter – il devrait alors se louer rapidement. Consultez on et découvrez les types de biens proposés à la location.
Parfois, les propriétés sont à vendre avec un locataire déjà en place. Cela peut vraiment être d'une grande aide ! Méfiez-vous des nouveaux développements immobiliers en cours de construction dans la région.
Ils pourraient apporter une surabondance de propriétés locatives sur le marché et potentiellement provoquer un surplus d'offre qui pourrait affecter les loyers futurs.
Comme pour l'achat d'une maison, achetez le meilleur bien locatif que vous pouvez vous permettre, dans la meilleure zone pour la demande et la croissance future.
4. Primes locatives – calcul du rendement
Tout d'abord, vous devez tenir compte de la surtaxe de droit de timbre de 3 %. Visitez le calculateur de droit de timbre du gouvernement pour calculer les obligations fiscales. Vous achetez une propriété dans le but de générer un revenu à partir du loyer à payer par un locataire.
Ce taux de rendement s'appelle le «rendement» et est calculé en divisant le loyer annuel par la valeur en capital de la propriété (le montant que vous avez payé pour cela). Le rendement est la mesure essentielle du succès de votre investissement. Si une propriété coûte 80 000 £ et que le revenu locatif annuel est de 8 000 £, le rendement brut est de 10 %.
Cependant, vous aurez certains coûts au cours de l'année, y compris des réparations à la propriété. Cela réduira les revenus locatifs et se traduira par un « rendement net ».
Dans notre exemple, si ces coûts s'élevaient à 2 000 £, il vous resterait un revenu de 6 000 £ et cela représenterait un rendement net de 7,5 %. Le chiffre peut être comparé aux rendements disponibles d'autres types d'investissement.
5. Les valeurs des propriétés changent – tenez compte de cela
En plus des revenus locatifs, vous devez également prendre en compte les éventuelles modifications de la valeur de vente du bien. Vérifiez les prix vendus dans le cadre de votre recherche d'un bien à louer.
Si vous achetez une propriété, la louez pendant un certain temps, puis la revendez, la valeur a très probablement changé. La différence s'ajoutera ou se soustraira au rendement global de l'investissement.
6. Soyez sceptique – anticipez les périodes sans revenu
La majorité des investissements locatifs réussissent, mais il est sage de pécher par excès de prudence dans le calcul des rendements et dans le choix de ce que vous pouvez vous permettre d'acheter.
Cela peut prendre plus de temps que prévu pour trouver un locataire, le montant du loyer peut être plus bas que prévu et il peut y avoir des périodes « vides » entre les locations. Tout cela peut réduire le retour sur investissement et exercer une pression sur votre trésorerie.
7. Ne vous faites pas prendre – respectez la loi
Lorsqu'un bien est mis en location, il est obligatoire de remettre au locataire une copie du Certificat de Performance Energétique, un certificat de sécurité gaz et un certificat de sécurité électrique doivent être obtenus pour les Maisons à Occupations Multiples.
Il y a une obligation de faire inspecter et tester les installations électriques fixes dans chaque HMO à des intervalles ne dépassant pas 5 ans par un électricien qualifié pour tout équipement électrique de la propriété.
Si des meubles sont fournis, ils doivent être conformes à la législation sur la sécurité incendie. Bien que ce ne soit pas une obligation légale, il est recommandé d'installer des détecteurs de fumée et de CO2.
8. Choisir l'agent – choisissez un professionnel
La relation entre le propriétaire et l'agent de location est assez différente de la relation entre un vendeur de maison et un agent immobilier – bien que de nombreux critères pour en choisir un soient les mêmes. Consultez notre guide des meilleurs conseils – Choisir votre agent immobilier.
La relation est susceptible d'être à long terme, il est donc avantageux de choisir judicieusement. Un agent de location efficace et professionnel peut être un atout inestimable et sera particulièrement utile aux nouveaux propriétaires qui trouvent leur chemin sur le marché.
Ils s'occuperont de tout, depuis la recherche du locataire, la prise de références, la création de l'inventaire, la gestion des cautions, le respect de la législation, la gestion des problèmes d'entretien et l'entretien du bien.
Consultez on pour voir quels agents opèrent dans votre région et contactez-les pour obtenir des conseils sur la location d'une propriété et les services qu'ils proposent.
9. Niveaux de service – décidez de ce dont vous avez besoin
Les agents de location offrent généralement trois niveaux de service. La recherche de locataire signifie uniquement que le propriétaire se chargera de la gestion quotidienne de la location. Recherche de locataire + perception du loyer signifie que l'agent trouvera le locataire et percevra le loyer, mais toutes les autres questions seront traitées par le propriétaire.
La gestion complète signifie que l'agent s'occupe de tout ce qui concerne la location du début à la fin et n'impliquera le propriétaire que si quelque chose hors de l'ordinaire nécessite sa décision.
À moins que vous ne soyez un propriétaire expérimenté qui a l'habitude de gérer des biens locatifs – et que cela ne vous dérange pas nécessairement qu'un locataire téléphone au milieu de la nuit pour signaler un robinet qui fuit – nous vous recommandons d'utiliser un service de gestion complet d'un agent de location réputé.
Il coûte un peu plus cher que les autres niveaux de service mais vous évitera d'avoir à gérer les détails chronophages de la location.
10. La location courte durée assurée – bien faire les choses
Il s'agit de la forme la plus courante de contrat de location pour les propriétés dont le loyer annuel est inférieur à 25 000 £. Il précise tous les détails des obligations du bailleur et du locataire, le loyer à payer et la durée de la location.
Il existe des règles juridiques strictes régissant les shortholds assurés et votre agent de location vous conseillera sur toutes les questions qui vous concernent en tant que propriétaire.
Plus important encore, un agent de location professionnel rédigera le contrat de location Assured Shorthold et s'assurera qu'il est conforme à la loi – ce qui est particulièrement vital lorsque la location arrive à son terme et que la possession du bien doit revenir en douceur au propriétaire.
11. Dépôts du locataire – doivent être enregistrés
Le locataire paiera un dépôt de garantie qui est retenu pour la durée de la location et doit être enregistré auprès de l'un des régimes de dépôt de location approuvés par le gouvernement. A la fin de la location, la caution servira à payer les éventuels délabrements causés par le locataire en dehors de "l'usure normale".
Le Tenancy Deposit Scheme (TDS) a lancé un code de pratiques recommandées. Ce code de pratique énonce les exigences recommandées que les agents de location et les propriétaires doivent respecter en tant que membres du régime de dépôt de location.
12. Évitez les disputes – utilisez un inventaire
Un inventaire complet de la propriété doit être fait par l'agent avant le début de la location. Il fournira un enregistrement de l'état de la propriété et des éléments qui s'y trouvent et peut être utilisé à la fin de la location pour déterminer si les délabrements sont payables.
Il est très important que le locataire confirme son accord avec l'état des lieux.
13. Soyez couvert – vérifiez votre assurance
Les assurances bâtiment et contenu standard ne couvrent généralement pas les biens locatifs. Vérifiez si vous aurez besoin d'organiser des politiques spécifiques.
14. Hypothèques locatives – prenez conseil auprès d'un professionnel
Des hypothèques achat-location sont disponibles. Le prêteur tiendra compte des revenus locatifs probables lorsqu'il décidera du montant qu'il peut vous permettre d'emprunter.
Suivez les conseils professionnels d'un conseiller financier pour trouver l'hypothèque qui convient le mieux à votre situation. Consultez notre guide des meilleurs conseils pour financer l'achat d'une propriété.
Notez que si vous êtes déjà propriétaire occupant du bien et qu'il fait l'objet d'une hypothèque normale, le prêteur devra savoir que vous avez l'intention de le louer et cela peut affecter le niveau de vos remboursements.
15. Fiscalité – déclarez vos revenus
Vous devez informer le HMRC lorsque vous commencez à louer une propriété et déclarer les revenus locatifs sur votre déclaration de revenus d'auto-évaluation. Certains coûts, y compris les intérêts sur les hypothèques locatives, et les dépenses sont déductibles des revenus locatifs. Visitez www.gov.uk/renting-out-a-property pour plus d'informations.
NB L'Écosse a des règles spécifiques régissant les biens locatifs. Par exemple, les propriétaires doivent s'inscrire auprès du conseil local. Les propriétés doivent être maintenues en bon état, conformément à ce que l'on appelle la «norme de réparation», et un locataire peut s'adresser à un panel de logements locatifs privés (PRHP) si un propriétaire ne parvient pas à effectuer les réparations essentielles. Le PRHP traitera également les litiges de loyer.
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